VERM�GENSPLAN - Die vermietete Immobilie als Kapitalanlage

Im Immobilienbereich z�hlen im Wesentlichen nur die Faktoren "Lage" und "Kaufpreis". Wenn diese Punkte stimmen, ist alles andere zweitrangig. Bei einer Immobilie in einem Ballungsgebiet ist der meist bef�rchtete Leerstand sehr unwahrscheinlich. Wenn au�erdem der Zustand einwandfrei ist, sollten sich b�se �berraschungen vermeiden lassen. In einem solchen Fall kommt es nur noch auf das Verh�ltnis "Kaufpreis / Mietertrag" - der s.g. "Mietrendite" an. Wichtig ist hier ein Verh�ltnis oberhalb des langfristigen Darlehenszinses !!!
Bei Immobilien handelt es sich vordergr�ndig um echte Substanzwerte, die jede Krise ohne einen Schaden �berlebt haben (Ausnahme Zerst�rung bei Kriegen). Wirtschaftsflauten, die Firmen in Konkurse jagen und damit auf Aktion�rseite zu Verlusten f�hren, echte Weltwirtschaftskrisen, die zwanzigj�hrige Seitw�rtsbewegungen nach sich zogen und damit jedes Investment weit unterhalb von 10% Rendite hielten und echte Kollapse, die zu Geldentwertungen, W�hrungsreformen und Hyperinflationen f�hrten und damit Geldwerte jeder Art �ber Nacht wertlos werden lie�en, konnten Immobilien-Werten nichts anhaben. Immobilien sind Substanzwerte und damit weitestgehend unabh�ngig von allen Krisen. Im �brigen ist die Wertsteigerung einer Immobilie auch nicht entscheidend f�r eine derartige Investition.

Die Immobilie hat demnach einen ganz anderen Reiz, als ein "Investment mit hoher Rendite" zu sein. Zur Argumentation unterscheiden wir die bar bezahlte und die fremdfinanzierte Immobilie:

Die Investition von beispielsweise 150.000 Euro in eine "bezahlte Immobilie" verspricht sicherlich keine �bergro�en Renditen. Denn wie zuvor gesagt, werben seri�se Immobilienverk�ufer nicht mit gro�en Wertsteigerungen - und selbst diese w�ren ja nur beispielsweise 4%. Der eigentliche Blick gilt daher eher der Mietrendite, also der Mieteinnahme im Verh�ltnis zum Kaufpreis. Ab einer Mietrendite von 6% (Beispielmiete 9.000 Euro p.a. bei Kaufpreis 150.000 Euro) ist die "bezahlte Immobilie" dann schon interessant. Denn dieser Mietzins steigt �ber die Jahre sogar konsequent an, was einzigartig bei dieser Kapitalanlage ist und unterliegt keinen Schwankungen (bis auf Zahlungsausf�lle durch Leerstand).
Sehr viel interessanter ist aber die "fremdfinanzierte Immobilieninvestition". Denn hier hat der Investor - je nach Angebot - kaum einen Eigenkapitaleinsatz zu bringen und verdient dennoch. In wiefern? Der Investor erwirbt beispielsweise f�r einen Eigenaufwand von wenig bis nichts eine Immobilie im Wert von z.B. 150.000 Euro. Bei einer Zinskondition von 4,5% und 1% Tilgung betr�gt die Hypothekenbelastung des resultierenden Darlehens von 162.750 (Kaufpreis + 8,5% Nebenkosten) rund 9.000 Euro im Jahr. Hat man wie im obigen Beispiel eine Immobilie mit einer Mietrendite von 6% erworben, so tr�gt sich die Finanzierung aus den laufenden Mieteinnahmen. (Unber�cksichtigt bleiben hier zus�tzliche Kosten f�r Instandhaltung, R�cklagen, Verwaltung, ect. z.B. in H�he 200 EUR pro Monat)
Und jetzt kommt das Spannende: Die Inflation allein sorgt f�r Gewinne beim Investor: Nehmen wir an, die Inflation betr�gt 2,5% j�hrlich. Diese Wert d�rfte sicherlich mehr als realistisch und eher untertrieben als �bertrieben sein. Durch den Inflationsausgleich w�rde der Wert der Immobilie in 10 Jahren von 150.000 um 42.013 auf 192.013 steigen. Bei einem Sparplan mit 8% Netto-Rendite w�re hierf�r ein monatlicher Sparbetrag von 229 EUR notwendig.

Inflationsrate		1,0%	1,5%	2,0%	2,5%	3,0%
Kaufpreis		150.000	150.000	150.000	150.000	150.000
8,5% Kaufnebenkosten		12.750	12.750	12.750	12.750	12.750
Finanzierungsbedarf		162.750	162.750	162.750	162.750	162.750
4,5% Darl.Zins + 1% Tilg. (p.a.)		8.952	8.952	8.952	8.952	8.952
6% Netto-Mietrendite (p.a.)		9.000	9.000	9.000	9.000	9.000
Restschuld nach 10 Jahren		142.240	142.240	142.240	142.240	142.240
Wert nach 10 Jahren		165.693	174.081	182.849	192.013	201.587
Verkaufserl�s nach 10 Jahren		23.453	31.841	40.609	49.773	59.347
Monatlicher Sparbetrag f�r o.g. Verkaufserl�s bei einer alternativen Anlageform mit einem Sparzins von:	8%	128	174	222	272	324
	6%	143	192	248	304	362
	4%	159	216	276	338	403

�berlegen Sie selbst, welches Szenario bei 200 EUR Nebenkosten bzw. 200 EUR Sparbetrag f�r die n�chsten 10 Jahre wahrscheinlicher ist:
-Eine durchschnittliche Inflationsrate von 2,0% und mehr
oder
-ein 10j�hriger Sparplan mit einem Netto-Ertrag von mindestens 8%
Kaufen Sie eine fremdgenutzte Immobilie - oder werden Sie �ber einen "geschlossenen Immobilienfonds" Teilhaber einer solchen

VERM�GENSPLAN - Die vermietete Immobilie als Kapitalanlage

Jetzt Substanzwerte schaffen

Eine vermietete Immobilie stellt eine von der Inflation unabh�ngige lukrative Kapitalanlage dar.
VERM�GENSPLAN betrachtet diese Anlageform unter dem Gesichtspunkt "bar bezahlt" und "voll finanziert".

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